Em julgamento recente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que a base de cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser definida a partir do valor da transação declarado pelo próprio contribuinte.

Na decisão, os ministros entenderam que a administração pública não pode definir previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em um valor de referência (espécie de tabela) estabelecido por ela de modo unilateral. Para o relator, o valor dessa transação deve ser declarado pelo contribuinte (e não lançado de ofício pelo fisco), presumindo-se que o valor esteja de acordo com os parâmetros do ITBI, definido a partir de uma série de variáveis, entre elas estado de conservação, benfeitorias realizadas no imóvel e interesses pessoais do vendedor e do comprador no momento do negócio.

Sendo assim, a partir do julgamento pelo STJ, foram fixadas as seguintes teses jurídicas:

1. a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2. o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio;
3. o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecimento unilateralmente.

Portanto, as prefeituras não podem mais, sem motivação idônea, “desconfiar” do valor do imóvel apresentado pelo contribuinte, devendo apontar as razões pelas quais as declarações prestadas pelos contribuintes não merecem fé, para só então arbitrar a base de cálculo, assegurada a participação do contribuinte no processo de avaliação.

A decisão tem aplicação imediata e deve ser observada por todos os municípios do País.