A Lei nº 14.309, publicada em 9 de março de 2022, permite a realização, por meio eletrônico, de assembleias e votações em condomínios. A nova legislação, criada a partir do Projeto de Lei (PL) 548/2019, estabelece as condições para a realização de encontros virtuais, definindo obrigações e direitos.

A lei alterou o entendimento presente no Código Civil, legislando no sentido de que, salvo determinação contrária em Convenção, o Condomínio poderá realizar as assembleias de forma eletrônica ou híbrida - com a presença física e virtual, assegurando ao condômino que participar de forma virtual o mesmo direito que esse teria em uma assembleia presencial.

Na hipótese de realização de assembleia por meio eletrônico ou híbrido, a nova lei traz alguns requisitos e determinações, que devem ser respeitados pelo Condomínio e pela Administradora, como: (i) constar na carta de convocação as instruções de acesso à reunião; (ii) a forma que o condômino deverá adotar para se manifestar durante a assembleia; e (iii) a forma como os votos serão computados.

Quanto aos trâmites a serem seguidos durante a realização da assembleia - como a instauração, votação e encerramento - a Lei nº 14.309/22 estabelece que deverão ser seguidas as regras previstas no edital de convocação, respeitando sempre os procedimentos definidos na Convenção Condominial.

No que tange à responsabilidade da administradora, a redação legislativa é clara ao determinar que, em casos de problemas técnicos e/ou falhas na conexão dos condôminos, essa não será responsabilizada. O único responsável nesses casos é o próprio condômino, devendo esse arcar com qualquer ônus que venha a sofrer a partir desse problema técnico.

Entre as inovações trazidas pela lei, passou a ser possível suspender a assembleia condominial, até que seja alcançado o quórum especial previsto em Lei ou em Convenção, possibilitando que as sessões permaneçam abertas por até 90 (noventa) dias, contados da data de sua abertura inicial. Para aprovar a suspensão, é necessário o voto da maioria dos presentes em assembleia.

Isto posto, tem-se que a instauração da Lei nº 14.309 de 2022 trouxe consigo modificações ao âmbito do Direito Condominial, acompanhando as mudanças que vêm ocorrendo na área social, digital e tecnológica, visando a acessibilidade, o aumento da participação dos condôminos em assembleias e o melhor andamento dos assuntos dos condomínios.