O que você precisa saber sobre locação de imóveis

Entenda mais sobre os direitos e deveres de locadores e locatários e o que deve constar ou não em um contrato de locação

Alugar um imóvel é uma boa solução para quem não tem condições de investir em um bem ou para quem prefere a liberdade de poder trocar de endereço sempre que for necessário, como quando mudar de emprego ou pela proximidade da escola dos filhos, por exemplo.

A locação de um imóvel é um procedimento cercado de regras, tanto para locadores quanto para locatários. É importante conhecê-las para que nenhum dos lados saia lesado. Confira:

Qual o prazo mínimo para locações?

A lei não fala em “prazo mínimo”, mas estabelece uma série de restrições para os locadores que celebrarem contratos residenciais por período menor do que 30 (trinta) meses. Assim, o “prazo mínimo” que se realiza um contrato de locação residencial é nesse período. Já quanto à locação comercial, o contrato poderá ser estabelecido por qualquer prazo.

Quando o locatário devolve o imóvel antes do prazo pactuado, deve pagar multa?

Durante o prazo estabelecido contratualmente, o locador não pode exigir a devolução do imóvel. O locatário, todavia, pode devolvê-lo, mas tem que pagar a multa estipulada contratualmente (se estipulada). Essa multa, no entanto, deverá ser calculada proporcionalmente ao período não cumprido no contrato.

E após o término do prazo estipulado, como fica?

Após o término do prazo convencionado, o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado, de forma que, a parte que desejar rescindi-lo deve comunicar à outra com antecedência mínima de 30 (trinta) dias.

Se o locador vender o imóvel durante o prazo da vigência do contrato?

Nesse caso, o comprador poderá denunciar a locação (pedir o imóvel), concedendo ao locatário um prazo mínimo de 90 (noventa) dias para desocupação, salvo se o contrato tiver cláusula de vigência e estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, junto à matrícula do bem.

Há necessidade de se aguardar algum prazo a partir do vencimento do aluguel para entrar com a ação de despejo?

Não. O locador pode propor a ação de despejo no dia seguinte ao atraso. Não há prazo mínimo (ou máximo, salvo a prescrição), para a propositura da ação de despejo.

Falecendo o locador ou locatário, o que acontece?

Morrendo o locador, a locação será transmitida (em direitos e deveres) aos seus herdeiros. Se falecer o locatário, o cônjuge sobrevivente, companheiro, herdeiros ou outros ocupantes (residentes) do imóvel ficarão subrogados em seus direitos e obrigações.

Estando o contrato em nome do locatário e vindo este a se separar, desocupando o imóvel, deixando lá sua ex-esposa, um novo contrato deverá ser celebrado?

Não necessariamente. Em casos de separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

O locador pode cobrar aluguel antecipadamente?

Depende. O locador só poderá cobrar aluguel adiantado se não exigir do locatário nenhuma garantia (fiador/ depósito/seguro fiança). Se o fizer, não poderá cobrar aluguel antecipadamente.

Qual o procedimento para a entrega/devolução de um imóvel?

Você deve notificar por escrito o locador, através da administradora, com pelo menos 30 dias de antecedência, a sua intenção de deixar o imóvel. Vencido o prazo da notificação, você deve desocupar o imóvel e entregar as chaves ao locador ou à administradora juntamente com as 3 últimas contas de água e a última conta de luz pagos. Faz-se o acerto final do aluguel e a vistoria de saída do imóvel. Só então é que você e o fiador estarão exonerados das responsabilidades da locação.

De quando em quando o aluguel é reajustado?

Os reajustes são anuais com base no IGP-M, o Índice Geral de Preços do Mercado.

Como proceder em caso de problemas no imóvel que aluguei?

Os problemas estruturais do imóvel devem ser comunicados imediatamente ao locador ou seu representante legal. Essa comunicação deverá ser feita sempre por escrito e devidamente protocolada, sob pena de não ser considerada válida.

Como deve agir o proprietário se o locatário não pagou IPTU?

Ele deve ingressar imediatamente com ação de despejo por infração contratual e cientificar os fiadores solidários. Se o imóvel estiver sob a responsabilidade de uma administradora, o locador deverá fazê-lo através do departamento jurídico da mesma.

E a locação “para temporada”, como funciona?

A locação “para temporada”, prevista nos arts. 48 a 50 da Lei 8.245/91, não poderá ter um prazo superior a 90 (noventa) dias, devendo constar do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios (e seu estado de conservação). Poderá o locador, nesse caso, receber antecipadamente os aluguéis e encargos e exigir, concomitantemente, uma das garantias previstas na lei.

O contrato de locação pode estipular que, se o inquilino devolver o imóvel antes do término do prazo contratual, terá de pagar a multa integral, independente do tempo decorrido?

Não. O artigo 4º da Lei do Inquilinato (8.245/91) estipula que a Multa de Rescisão Contratual será sempre proporcional ao tempo decorrido do prazo contratual, sendo nula a cláusula que determine de forma diferente

A imobiliária deve aceitar a devolução das chaves de um imóvel, cujo inquilino esteja devendo aluguéis, encargos ou reparos de danos?

Sim. Entretanto, deve ser fornecido ao inquilino um recibo provisório das chaves, com a observação de que há débitos e outras obrigações contratuais pendentes. A recusa do recebimento das chaves, nessas circunstancias, quase sempre provoca o abandono do imóvel pelo inquilino, gerando maiores problemas para a imobiliária e para o proprietário.

Por que notificar por escrito com 30 dias antes de sair do imóvel?

Os motivos são vários:

O locatário, fazendo a comunicação no prazo previsto, será orientado sobre as providências necessárias para rescisão da locação, como reparos no imóvel, desligamento do fornecimento da água e da luz, pagamento de condomínio, quitação de eventuais débitos, etc.

Para que o proprietário não seja apanhado de surpresa, uma vez que conta com o recebimento do aluguel no seu orçamento. Avisado com tempo razoável, ele tem condições de providenciar outro inquilino.

Para que seja programada, com antecedência a vistoria no imóvel uma vez que são razoáveis o volume de vistorias a serem feitas durante o mês; nessas condições os vistoriadores não serão apanhados de surpresa, o que impossibilitaria o atendimento do locatário em caso de emergência.

Por que o IPTU é cobrado do inquilino e não do proprietário?

Primeiro, porque a legislação permite a transferência da obrigação. Segundo, porque o aluguel é calculado em valor mais reduzido tendo em vista essa situação. Caso o IPTU ficasse por conta do locador, o valor do aluguel seria mais elevado. Por outro lado, há que se considerar que no IPTU estão embutidos valores que decorrem da utilização direta do imóvel, pelo inquilino, ou seja, coleta de lixo, manutenção de ruas, poda de árvores, etc.

O que acontece com o fiador no caso de inadimplência?

O fiador no ato da assinatura do contrato é solidário no pagamento dos ônus advindos do contrato de locação. Sendo que, se houver inadimplência ou danos ao imóvel e o inquilino não liquidar a dívida, o fiador arcará conforme previsto em lei.

Fonte: http://www.imobfacil.net/

 

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